Cuánto cuesta vender de verdad, y con cuánto te quedas

Cómo funciona cada gasto en realidad

Comisión de la agencia inmobiliaria

Si vendes con una agencia, la comisión en la Costa Blanca suele rondar el 3-6% del precio de venta, con el 21% de IVA aparte sobre esos honorarios. En la zona de Alicante en concreto, el rango más citado es el 3-5%. Aquí no hay un tipo fijado por ley, se negocia, así que conviene pedir presupuesto a más de una agencia antes de firmar nada.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, y por ley lo paga el vendedor. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la respuesta del Gobierno, el Real Decreto-ley 26/2021, puedes calcularlo de dos formas y quedarte con la que te salga más baja: el método objetivo (el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que fija tu ayuntamiento según los años que llevas siendo propietario) o el método real (la ganancia real sobre el valor del suelo entre la compra y la venta). Si no hubo incremento de valor, no se debe nada, aunque normalmente hay que presentar igualmente la declaración para acreditarlo.

Tanto los coeficientes como el tipo los fija cada ayuntamiento, así que esto varía de verdad de un municipio a otro. Alicante aplica el tipo máximo que permite la ley, el 30%. Torrevieja fija sus propios coeficientes, en general más bajos. Por eso esta calculadora te pide que introduzcas tú la cifra en lugar de adivinarla, y enlaza directamente a SUMA y al Ayuntamiento de Alicante para que consigas el número real.

La retención a no residentes y la ganancia patrimonial

Si no eres residente fiscal en España, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio acordado y a ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes, con el Modelo 211, como garantía del impuesto que acabarás debiendo. Después tienes hasta unos cuatro meses desde la venta para presentar el Modelo 210, declarando tu ganancia real y pagando el 19% sobre ella. Si ese 19% es menor que el 3% retenido, te devuelven la diferencia. Si es mayor, pagas el resto.

Ese 19% es un tipo fijo y no cambia según el país en el que seas residente. Un vendedor del Reino Unido y uno de la UE o el EEE pagan el mismo 19%, incluso después del Brexit. Lo que sí puede variar para residentes fuera de la UE/EEE es el acceso a ciertas exenciones, como la reinversión en vivienda habitual, así que conviene consultarlas aparte.

Si eres residente fiscal en España, no hay retención de ningún tipo. En su lugar, la ganancia tributa por los tramos progresivos del ahorro en tu declaración de la Renta del año siguiente: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 30% a partir de ahí.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Si todavía queda hipoteca sobre la vivienda, el saldo se liquida con el dinero de la venta, y aparte alguien tiene que cancelar formalmente la carga hipotecaria en el registro de la propiedad. Eso implica una minuta de notaría, un arancel de registro y normalmente una gestoría para tramitarlo todo. En conjunto suele rondar entre 650 € y 1.250 €, sobre todo según el tamaño del préstamo original.

Notaría, registro y gestoría

Lo habitual en España es que el comprador asuma casi todos los gastos de cierre, incluida la escritura de notaría y la inscripción en el registro, mientras que la plusvalía municipal se queda con el vendedor. Es la costumbre que asume esta calculadora, aunque el reparto exacto se puede pactar de otra forma entre las partes, así que conviene comprobar qué dice tu propio contrato. Si usas un gestor para tu propia tramitación, es un gasto aparte, y merece la pena preguntar de antemano qué incluye.

¿Compraste antes de 1994?

Si compraste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarte una reducción transitoria distinta, los llamados coeficientes de abatimiento, que rebajan la ganancia sujeta a impuesto sobre los primeros 400.000 € de valor de transmisión acumulado en todas tus ventas desde 2015. Es una reducción realmente útil para propietarios de muchos años, pero es lo bastante específica como para que esta calculadora no intente aplicarla. Un gestor puede calcularte las cifras reales.